税金についてはあまり深く覚える必要はありませんが、何に対して税金がかかるかはざっと知っておきましょう。
ここでは成功大家になるために必要な１１種類の税金についてご紹介いたします。
①固定資産税・②都市計画税
原則として、固定資産課税台帳に登録された価格が課税標準額となります。
なお住宅用地のように課税標準の特例措置が適用される場合や、土地についての負担調整措置が適用される場合には、この課税標準額は価格よりも低く算定されます。
固定資産の価格は、土地と家屋については、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて基準年度（３年ごと）に評価替えを行い、原則として３年間据え置かれます。
①固定資産税
課税標準は、固定資産税台帳の評価額をもとにして算出されます。
１月１日現在において、固定資産税台帳にある名義人の所有者が納税義務者となります。
固定資産税の土地と家屋の評価額は３年に一度評価替えが行われます。
税額＝課税標準額×税率（１．４％）で計算します。
※固定資産税と一緒に都市計画税も一緒に支払います。
②都市計画税
都市計画税は、住み良い街づくりのための都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用の一部を負担していただくための目的税で、市街化区域内の土地・家屋に対してかかる税金です。
税率については各市区町村によって違ってきますが、たいてい０．３％が適用されます。
（税率については各市区町村にお問い合わせください）
税額＝課税標準額×税率（０．３％）で計算します。
例：１，０００万円（課税評価額）の土地(更地)を所有の場合
固定資産税 １４万円/年＋都市計画税 ３万円/年
年間＝１７万円税金を支払っています。
③所得税
賃貸経営をしている場合、その賃貸料収入は不動産所得として所得税の課税対象となります。
その年の所得税額は不動産での所得に給与などその他の収入を合わせたものに所得税が課税されます。
不動産所得＝（収入－必要経費）
青色申告をすると１０万円（事業規模であれば６５万円）を限度とする青色申告控除を所得金額から差し引く制度もあります。
④住民税
賃貸マンション経営などの土地活用で所得税が掛かると、住民税が同時に課せられることになります。
住民税に関しては所得が発生した翌年に、前年の所得から算出された金額を納めることになるため、今年の所得がプラスになっても実際に住民税を納めるのは翌年の４月以降という事になります。（忘れた頃にやってくるので結構きつい）
⑤相続税
相続税とは死亡により財産を継承した場合、又は遺贈によって財産の贈与を受けた場合に掛かる税金です。
相続税には、5000万円＋（1000万円×法定相続人の数）の基礎控除があり、これを超えた遺産に税金が掛かる仕組みになっています。
例えば法定相続人が2人の場合、取得した遺産が7000万円までであれば非課税となる。また死亡保険金や死亡退職金も、一定額（500万円×法定相続人の数）は非課税財産として扱われる。不動産の相続財産の評価は、相続税評価額を基に計算されます。
土地の評価については路線価方式と倍率方式があり、建物の評価については固定資産税の評価と同じになります。
⑥贈与税
贈与税とは、個人が自分の財産を、無償で別の個人に譲渡した場合にかかる税金のことです。贈与を取得した個人（贈与を受け取った側）が納める事になります。
贈与税には、110万円の基礎控除があり、1年間に贈与を受けた財産の合計が110万円以内であれば、課税されません。
税金は110万円を超えた分のみにかかり、その金額により税率は10パーセント（200万円以下）から50パーセント（1000万円超）の6段階に分かれています。
結婚生活が20年以上（入籍してから）になる妻へ贈与する場合は一度に限り２，０００万円までの控除が認められています。また、子が住宅取得するため資金の贈与を親から受ける時にも優遇措置が設けられています。
※なお不動産を贈与した場合は、相続税評価額を基に税額が計算されます。
⑦登録免許税
完成して登記をすると「登録免許税」がかかります。
建物が完成したら他人に対して“この建物は自分のものですよ”という権利を明らかにするために 「登記」が必要になってきます。
不動産の登記をすることによっていわゆる 「権利証」ができあがります。
この登記をする際にかかってくる税金が 「登録免許税」です。
自分が持っている土地の上に建築して新建築物を自分のモノにする場合の登記を 「所有権の保存登記」といいます。
【登録免許税を求める算式】
登録免許税の税額＝課税標準Ｘ税率 税率は、普通の新築であれば固定資産税の評価額の１０００/１．５になります。
※H18.3.31までの税率となります。
⑧印紙税
賃貸マンションを建てる場合、建築を依頼する建築会社との間で『請負契約書』を取り交わします。
この時にかかってくる税金が『印紙税』です。
請負契約書には、工事請負契約書、工事注文請書、修理承り書、広告契約書などがあります。
なお、印紙税は契約書に記載された内容により取扱いが異なりますので、詳しくは税務署又は税務相談室に文書をお持ちになり、お問い合せください。
税額は、いずれも契約書に記載された契約金額により次のとおりとなっています。
記載金額 |
税 額 |
| |
１万円未満のもの |
非課税 |
| １万円以上 |
１００万円以下のもの |
２００円 |
| １００万円を超え |
２００万円以下のもの |
４００円 |
| ２００万円を超え |
３００万円以下のもの |
１，０００円 |
| ３００万円を超え |
５００万円以下のもの |
２，０００円 |
| ５００万円を超え |
１，０００万円以下のもの |
１万円 |
| １，０００万円を超え |
５，０００万円以下のもの |
２万円 |
| ５，０００万円を超え |
１億円以下のもの |
６万円 |
| １億円を超え |
５億円以下のもの |
１０万円 |
| ５億円を超え |
１０億円以下のもの |
２０万円 |
| １０億円を超え |
５０億円以下のもの |
４０万円 |
| ５０億円を超えるもの |
|
６０万円 |
| 契約金額の記載のないもの |
|
２００円 |
尚、通常『請負契約書』は２通作り、依頼側と請負側に1通づつ保管します。
しかし、この場合、1通のみ作り依頼主側がコピーを保管することで『印紙税代』を２分の１に減らすことができます。
⑨不動産取得税
不動産を取得した人に課税される都道府県税です。
この場合の「取得」には、購入した場合だけでなく、新築や増改築、交換、贈与、寄付などによって所有権を得た場合も含まれます。
ただし、相続や法人の合併等による取得は非課税です。本来は申告納税が原則です。（自治体により申告期限が異なる）
不動産取得税の課税標準は固定資産税評価額。
標準税率は4％（※2006年3月31日までの取得は3％）
住宅の取得には軽減措置があります。
税額＝課税標準×0.04
⑩譲渡所得税
土地を売却した際の利益に掛かるのが所得税です。
譲渡所得税は、売買代金からその土地を取得するのに掛かった費用や、売るための様々な費用を差し引いて譲渡益を求めて計算します。
事業用の建物や土地を売って、別の建物や土地を買った時には所定の条件を備えれば、買換えの特例を受けることが出来ます。
土地区画整理事業で強制的に換地させられた場合や、公共工事を行うために補償金などを受けて強制的に譲渡させられた場合の所得税には優遇措置があります。
市街化を高度利用するための都市開発や、等価交換方式でマンションや共同ビルを建てる場合にも譲渡所得税の特例があります。
⑪消費税
消費税はマンション建設時の建築費に掛かるものです。
消費税は最終消費者から負担するという事を考えると、賃貸マンションにおける最終的な消費者は入居者であると考えられますが、家賃収入は非課税であり入居者から消費税を取ることは出来ません。
マンションの家賃に消費税は掛かりませんが、事務所・店舗・倉庫・駐車場などの賃料には消費税が掛かってきます。
消費税の税率は５％です。
事業税
家屋、土地（駐車場を除きます。）の貸付けが、次の1から7までのいずれかに該当する場合は、「不動産貸付業」として個人事業税の課税対象となります。
□不動産の種類・用途など 認定基準
- 住宅用の一戸建家屋を貸し付けている場合 10棟以上のもの
- 住宅用以外の一戸建家屋を貸し付けている場合 5棟以上のもの
- 一戸建以外の家屋を貸し付けている場合10室以上のもの
- 住宅用の土地を貸し付けている場合 貸付契約件数が10件以上または貸付総面積が2,000平方メートル以上のもの
- 住宅用以外の土地を貸し付けている場合 貸付契約件数が10件以上のもの
- 上記1から5に掲げる家屋、土地を併せて貸し付けている場合 棟数、室数、契約件数の合計が 10件以上のもの
- 上記1から3または6に該当しない家屋を貸し付けている場合 家屋の貸付総面積が600平方メートルを超え、家屋の賃貸料（一時に受ける権利金、更新料、礼金等を除きます。）のうち、個人に帰属する収入金額が年1,200万円を超えているもの
※家屋の貸付けについては、空棟・空室であっても棟数・室数に含めます。
駐車場業駐車場の貸付けが、次の1から3のいずれかに該当する場合は、「駐車場業」として個人事業税の課税対象となります。
□駐車場の種類 認定基準
- 建築物である駐車場を貸し付けている場合→すべてのもの
- 建築物以外の駐車場を貸し付けている場合→駐車可能台数が10台以上のもの
- 建築物である駐車場と建築物以外の駐車場をあわせて貸し付けている場合→建築物であるか、建築物以外で
あるかを問わずすべてのもの
※備考 「建築物である駐車場」とは、屋根や柱を有する駐車場や機械設備などを有する駐車場などをいい、単にフェンスを施したような駐車場はこれには該当せず、「建築物以外の駐車場」に該当します。
□事業税の計算方法
※事業税は不動産取得を基に計算されます。
不動産取得＝家賃の総収入－必要経費
（不動産取得－事業主控除）×税率（５.％）＝事業税
※事業主控除＝２９０万
※税率の５％は標準税率であり、都道府県により税率が変わります。
相続税評価額
相続税評価額とは、相続税と贈与税、地価税を算出する際の基準となる価格のこと。公示価格の8割が目安となります。
土地の相続税評価額の評価方法には、路線価を基準にする「路線価方式」と、固定資産税に一定の倍率を掛けて計算する「倍率方式」の二つがあります。市街地では主に路線価方式の評価方法が用いられます。
相続税評価額は公示価格などに基づいて算定され、毎年8月下旬に公表されます。
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。
固定資産評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税など土地と建物にかかる税金の基準となる価格のこと。土地は公示価格の7割、新築の建物の場合は建築費の5～7割程度が目安となります。
建物や土地などの不動産を購入したり、保有したりすると、固定資産税、不動産取得税、登録免許税といった税金がかかります。この税金の額を算出する際の基本となるのが、固定資産税評価額です。固定資産税評価額は、市町村が決定し、3年に1度評価が見直されます。
土地博士
不動産を有効活用する為に必要な物件調査とは？～『境界杭の重要性』～
不動産には、「土地」と「建物」がありますが、不動産を取引したり利用したりする場合には必ず物件調査を行いましょう。
物件調査については、明確な定義はありませんが、宅地建物取引業者にとって、取引主任者が行う「重要事項説明資料」として特に重要な調査となります。
ではなぜ物件調査を行うのか？
それは、その不動産を最大限に有効活用できる方法をしっかりと把握し、後々のトラブル等を防ぐ為にもとても重要なのです。
勿論、専門業者にお任せする事もあると思いますが・・・
後々、後悔したりトラブルに巻き込まれたりしない為にも、自分自身がしっかりとこの物件調査の知識を身につけておく事が大切なのです！
ここで、一つの例をお話します。
Ａさんは、３５年前に購入した一戸建て住宅を建替しようと決めました。
建築資金は全て現金で建築します。
すぐに、建築会社と請負契約を締結し、工事に取りかかりました。
しかし、ある日隣地の方から『なぜうちのフェンスを勝手に撤去したのか』と文句を言われました。
その場所を確認すると隣接地との境を示す境界杭が入っていませんでした。隣地との境のフェンスは自分の物であると認識していましたが、その後も話しがまとまらず、結局裁判沙汰に発展し、未だに解決していないとの事です。
では、なぜこの様な事が発生したのでしょうか？
ポイント
１、自分自身が境界杭の重要性を把握しておらず、フェンスが境界だと考えていた。
２、請負業者が、隣地立会いにより境界杭の確認を確実に行わなかった事。
初歩的な事ですが、この問題は未然に防ぐことができたのではないでしょうか。
このケースでは、専門の請負業者が物件調査の報告において、境界杭の立会いの必要をしっかりとＡさんに伝えるべきですが、Ａさん自身も、境界杭の重要性をしっかりと把握していれば、費用が発生してもしっかりと立会いをしたと思います。
皆さんも、今一度自己所有の土地に境界杭が埋設されているか否か確認しておきましょう！
不動産を有効活用する為に必要な物件調査とは？～『境界杭の重要性』～
その１に引き続き物件調査についてお話です。今回は「面積の確認」についてお話します。
実際に、建物を建築したり土地を売買する場合には、境界杭の確認を必ず行う事がポイントである事は前回お話させていただいた通りですが、境界杭が存在していても、その距離（面積）が正確であるとは限りません。
土地の面積の表示には、大きく分けて公簿面積（登記簿謄本に表示されている面積）と実測面積（実際に測量された面積）があります。
日本の土地登記制度は明治１９年にできたものですが、当時の測量があまり正確でなかったことや、多少、少なめに登記されていたりと、必ずしも実測面積と同一でありません。
また、その後の合筆や分筆、境界の移動などで誤差が拡大している土地も存在します。
地積測量図が登記所に存在していたとしても、そのまま信用して建築を開始したら、建物がはみ出してしまう・・・なんて可能性もあります。
そこで、
今回の物件調査ポイント
１、必ず境界杭の確認をする
２、登記所にて地積測量図と登記簿謄本の面積を確認する
３、現地にて寸法が合っているか確認する。
非常に面倒な事ではありますが、地震の影響などでも境界杭の位置がずれ、面積が変化している場合もありますので、登記されているからといって信用せず、実際に誤差が多い場合には専門家に測量を依頼した方が後々のトラブルを未然に防ぐ事につながります。
また建ぺい率や容積率にも影響し、土地活用を有効に行えない場合もありますので必ず現地にて現況測量を行いましょう。
