「自分の土地に本当に賃貸マンションなど建てても大丈夫か？」
このことは賃貸事業を考え始めたときに、最初に地主さん・資産家さんは自問自答するところではないでしょうか？
地方に出張に出かけると、駅から遠い田園の真中に家賃保証するから大丈夫と言われて建てたのでしょうか、昔の戦国時代の戦場のように「入居者募集」という旗竿が建物の周りを囲っているアパートをよく見ます。
本当にちゃんと市場感というものを見て建てたのでしょうか？
では、その市場感とはどのように調べるのでしょうか？
それは、「市場環境調査報告書」というものを、
信頼できるビジネスパートナーに作成して頂くことだと思います。
（この報告書は私ども快適住環境研究所でも作成していますのでお問い合わせください）
内容は
- １． 交通のアクセス
- ２． 人口動向・世帯数動向・結婚届け出数
- ３． 貸家率（貸家分/全世帯数）
- ４． 周辺利便性
- ５． 周辺物件調査 家賃
- ６． 周辺物件調査 構造
- ７． 周辺物件調査 入居状況
- ８． 入居者ニーズの把握
- ９． 所見
となります。
賃貸事業を始める人には
- １．土地を買ってマンションを建てる人
- ２．所有地にマンションを建てる人
がいます。
１の土地を買ってマンションを建てる人は
「立地（土地の大きさ・道路づけ・建ぺい率・容積率・日照条件等々）」をよく調べて土地を購入します。
２の所有地にマンションを建てる人は
現在の土地が本当に賃貸事業に向いているかどうか市場感を調べてからマンション計画をするべきなのです。
そのために、市場感を調べる「市場環境調査報告書」は非常に大切な資料になるのです。
街を歩いていると、よくこんなところにアパートを建てたなぁ、と思う物件がありますよね。
自分だったら絶対にこんなところに住まないと思える場所です。
こういう物件は、社宅等で建てられていればまだ良いのですがそれ以外は大手リース系の一括借り上げの方式で建てている場合が多いのです。
そして、行く末は入居者が入らないために家賃設定がどんどん下げられ何のためにアパートを建てたのか分らなくなってしまう
経営者感覚の無いマンション事業になって崩壊するようになってしまうのです。
土地活用は大事な家族の将来のために行う事業ですので一度建てたら２０年も３０年も経営していくものです。
「経営感覚」を常に持って運営しているオーナーさんはやはり成功大家さんになっているのです。
それでは、具体的に「市場環境調査報告書」について触れていきましょう。
１． 交通アクセス
これは、自分の所有している土地に、もし入居者が住んだら
通勤・通学をどのようにするのかを考えて頂ければ理解できると思います。
最寄りの駅・最寄りのバス停・高速道路・空港等々、そこまでの距離がどのくらいあるか調べます。
よく不動産屋さんが目安で考える距離感として１０分８００メートルと言いますね。
私ども快適住環境研究所では、最寄りの交通アクセスから１０分以内は単身者ｏｒファミリー
１５分以内ファミリー、それ以上であれば付加価値型提案
（ペット共生・高齢者対応・法人契約の社宅等々）と考えています。
この交通のアクセスは最初のリサーチとして最も大切なことです。
２．人口動向・世帯数動向・結婚届け出数
「自分の土地に本当に賃貸マンションを建てても大丈夫だろうか？」
このことは不動産運用設計を考えたときに最初によぎる不安ですね。
このような不安があるときには、人口動向・世帯数動向などを調べてみることです。
（このデータは国立社会保障・人口問題研究所のホームページから調べることが出来ます）
日本の人口は現在１億２５００万人といわれています。
人口は一部の地域を除き、ほとんどの地域で２００６年７月以降減少傾向に転じています。
賃貸事業は人口も関係しますが、もっとも気に留めたい数字は世帯数です。
世帯数は２０２５年くらいまで伸びます。しかしその後はゆっくりと下降傾向にあります。
要するに、いま何も考えずに、建てれば入る地域でも１０年後・１５年後には選ばれるものしか残れない状況が見られる様になります。
では、選ばれるものは何でしょう？
それは、私ども快適住環境研究所がいつもお伝えしている「入居者の住み心地」に答えがあります。
また、その地域でその年に結婚届を出す新婚さんの６０％以上が賃貸マンションに住むとも言われています。
現在少子化の折、長男の新郎と長女の新婦の結婚があった場合、いきなり実家に入るというパターンは少ないようです。
また、両親もまだセカンドライフを楽しむ真っ最中で、いきなり孫の面倒を見るのはたまらないという心理状況もあるようです。
そこで優良な（住み心地の良い）賃貸住宅を探して１０年くらい住み、どちらかの両親が介護の必要が出たときに実家に戻って二世帯住宅を建てるということになるようです。
３．貸家率（貸家分/全世帯数）
次に貸家率というものをご説明します。
日本の総世帯数は約４７００万世帯、
この中で賃貸を利用している世帯数が約１７００万世帯になります。
よって賃貸世帯数１７００万世帯÷総世帯数４７００万世帯≒３６％です。
つまり、日本の世帯数の３組に１組が賃貸住宅を利用しているのです。
これは、先ほど述べた世帯数動向・結婚届け出数の次に調べてみることをお勧めします。
自分の地域でこの貸家率がどのくらいあるかを調べることによって、市場感が備わります。
私の判断基準としては２５％以上あれば問題はないと考えています。
２５％以下なら何らかの差別性を持たせるべきだと思います。
４．周辺利便性
周辺利便性は、自分の土地をコンパスの芯にたとえて、
半径1キロ範囲内に生活するうえで、どのような利便感があるのか調査します。
要するに入居する方たちが「ここに住んだら、便利だな」
と思える土地かどうかを調べる内容です。
主な調査項目として下記のようなものが近隣にあるかを調べます。
（１）公共施設
役所・公民館・図書館・保健所・スポーツセンターなど
（２）金融機関・郵便局
銀行・信用金庫・郵便局・キャッシュディスペンサーなど
（３）医療施設
総合病院・外科・内科・耳鼻科・歯科・眼科・小児科等
（４）商業施設
スーパーマーケット・コンビニエンスストア・デパート・専門店街・ショッピングモール等
この内容を調査後、調査地に賃貸マンションを建てて
経営が成り立つかどうかの結論を出します。
あまり良い場所で無い場合は、ほかの活用方法を提案する場合もあります。
５．周辺物件調査 家賃 ／ ６．周辺物件調査 構造 ／ ７．周辺物件調査 入居状況
５～７の、周辺物件調査は、まず近隣の家賃を調べます。
（１）構造別（木造・軽量鉄骨・鉄筋コンクリート）
（２）間取り別（１Ｒ・１Ｌ・１ＬＤＫ・２Ｌ・２ＬＤＫ・３Ｌ・２ＬＤＫ）
（３）地域別 （駅からの距離・単身エリア・ファミリーエリア）
調査結果によって、その地域の適正間取りと適正家賃を決めます。
また、その地域で空室の多い間取りの原因を検証し、
人気の高い間取りの入居者ニーズ等をリサーチして満室経営の方向性を模索します。
８．入居者ニーズの把握
地主さんたちが賃貸マンションを建てる時に多い悩みは
「１０年たっても入居者が入ってくれるのかな？」ですね。
はっきり言って３ヶ月先の金利を読むことができない経済情勢の中
『１０年後の入居を読む』というのはなかなか難しいですよね。
よく「賃貸マンション事業は後出しジャンケンだ」などと言われますが、
これはよくデータを見て研究し、その時代時代の入居者ニーズを先読みしていくことだと思います。
なぜかというと、賃貸マンションの成功は「長期に渡って安定した収入が入ってくること」であり、
その原資となる収入は、間違いなく入居者の家賃、
それも未来永劫に払い続けてもらえるならありがたいこととなります。
今の時代は、昔のように「マンションを建てたから入居させてあげてもいいよ」という
入居者を選ぶ時代から
「こんなマンションに住みたくない、私達はこういうマンションに住みたいんだ」というような
入居者が物件を選ぶ時代に様変わりしてしまったのです。
結論から申しますと、入居者目線のマンションを建てれば、
いつでも満室なので家賃を下げることがないということです。
それであれば、どのような物件を建てれば長く住み続けてもらえるのか、
その仕掛け（ニーズ）を知ることが必要となってきます。
まずは、入居者がマンションを探すときの『部屋探しの絶対条件』
（全国賃貸住宅新聞より）を見てみましょう。
| ファミリー向け物件 |
順位 |
単身者向け物件 |
| 追い炊き機能 |
１位 |
ブロードバンド |
| ＴＶモニター付きインターホン |
２位 |
オートロック |
| オートロック |
３位 |
ＴＶモニター付きインターホン |
| ブロードバンド |
４位 |
ＢＳ・ＣＳアンテナ |
| エレベーター |
５位 |
シャンプードレッサー |
| ＢＳ・ＣＳアンテナ |
６位 |
洗浄機能付き便座 |
| システムキッチン |
７位 |
エレベーター |
| シャンプードレッサー |
８位 |
ディンプルキー |
| 洗浄機能付き便座 |
９位 |
追い炊き機能 |
| ディンプルキー |
１０位 |
宅配ボックス・シャワーブース |
ファミリー向け物件と単身者向け物件では、内容が少しずつ違いますね。
９．所見
そして、すべてのデータをまとめ、所見を横濱快適住環境研究所で述べさせていただいています。
